房价涨跌明朗 楼市或迎来新格局?

2024年,楼市供给端竞争之激烈,远远超过市场预期。这里说的竞争主要是产品竞争。所谓产品竞争,首先是同一个赛道的竞争,比如新房项目之间的抢客大战,二手住房“卖房难”,房东“抢租客”。以新房为例。笔者发现,新房项目在配置名校、连接轨道交通、户型设计(提高得房率)等方面越来越同质化,竞争越来越卷,卷到最后就变成价格战了。

也就是看谁的价格更低。除此之外,竞争开始延伸到不同赛道。比如,每个人都能接收到来自朋友圈、抖音等不同渠道、不同类型的房源推送,新房和二手房开始竞争,交易和租赁也开始竞争。过去的2023年,全国新房市场表现依旧疲软,交易面积在2022年下跌24.6%的基础上又下跌了8.2%。但其实,这种下跌某种程度上是其在与二手房的竞争中败下阵来。

2023年,全国二手房市场成交面积约5.7亿平方米,成交金额约7.1万亿元,成交面积和金额比2022年分别增长44%和30%。过去,我们一直认为新房和二手住房是两个完全不同的赛道,“卖旧买新”会驱动刚需上车、换房和改善。但在购买力疲弱,需求对价格敏感的背景下,加上开发商过分追逐改善型市场,导致新房总价失控,购房需求转向二手房市场。

过去,二手房市场以“老旧住房”为主,但现在已是另外一番天地。根据克而瑞的统计,重点城市新增挂牌二手房源中,“次新房”明显增加,即10年以内楼龄的房源。2023年,南京10年内的次新房占比达67%,重庆、武汉、西安、郑州10年内的次新房挂牌占比也在40%—50%。可见,今天有很多在售二手房并非“旧房”,实际上还是新房,它们是新房的替代品。

在2021年下半年之前,各大城市都出现“价格倒挂”的情形,即新房价格低于同区域二手房价,导致愈演愈烈的“打新”热潮。但从2021年下半年开始,小业主觉察到房价前景可能不妙了,二手房价跌幅开始大于新房,这一点从70城房价玩球APP(中国)有限公司-官网也能看出。根据克而瑞的玩球APP(中国)有限公司-官网,2023年14个核心一二线城市新房平均价大概要高出同区域二手房平均价约4000—6000元。

二手住房价格低,也没有新房可能存在的“交付担忧”,社区氛围也比较成熟,分布区域比较广,很多房源是可以替代新房的“次新房”。重要的是,二手房总价可控,迎合市场对价格敏感的诉求。2023年,北京300万以下二手房成交占65%,上海300万以下的二手房占61%,基本上都是刚需为主。广州每月二手房交易中,200万元总价以下占比均为最大,超过30%。

从面积段来看,80平方米以下户型,在热点城市新房供应中的占比基本都在10%以内,但该面积段二手房占比基本都在15%—30%。当各大城市二手房挂牌量都创新高,价格段更加亲民,自媒体、视频媒体都在推超笋的二手房,购房者可选择范围很广,而地铁四通八达使得通勤和价格在全市范围内有多种可行组合,新房和二手房内部及之间的竞争更加激烈。

当市场对房价的预期趋于理性,甚至预期房价要下跌,租赁和交易不再是两个平行的市场了。相反,前者可能就是后者的替代。最典型的是,以往很多年轻人买房会咬牙加杠杆、努力踮起脚,实现“拥有住房”的梦想,现在这些人少了,根据贝壳研究院玩球APP(中国)有限公司-官网,全国重点40城租赁成交中,2023年35岁以上的租客占比超过35%,较2021年提升了4.9个百分点。

另外,家庭型租客开始增加,且倾向于选择户型更大、装修品质更高的房源。根据贝壳研究院玩球APP(中国)有限公司-官网,全国重点40城租赁成交三居室占比达27.2%,首次超过一居室占比。从房屋装修状况看,以一线城市为例,租客租赁精装修房源占比均超过70%,比2021年提升2—9个百分点。住房市场竞争加剧、延展和内卷,直接原因是支付能力下降、需求个性化,预期转弱等。

另一方面,则是供给端全面放量。当下,不管是新房、二手房,抑或是租赁供应,不管是城市哪个区域,房子都在放量供应,都有得挑有得选。重要的是,从卖方市场到买方市场转换,导致供给逻辑变化,即必须关注需求端的诉求,这使得居住体验的差距缩小,比如城中村出租屋也开始打造为长租公寓,比如租房也可以上学。可以预见,这种竞争还会继续下去。

本文采编:CY348
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